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【判例】賃借人の債務不履行による賃貸借の解除と賃貸人の承諾のある転貸借の帰すう (平成9年2月25日最高裁)賃借人の債務不履行による賃貸借の解除と賃貸人の承諾のある転貸借の帰すう

(平成9年2月25日最高裁)

事件番号  平成6(オ)456

 

最高裁判所の見解

賃貸人の承諾のある転貸借においては、

転借人が目的物の使用収益につき賃貸人に対抗し得る

権原(転借権)を有することが重要であり、転貸人が、

自らの債務不履行により賃貸借契約を解除され、

転借人が転借権を賃貸人に対抗し得ない事態を招くことは、

転借人に対して目的物を使用収益させる債務の履行を怠るものにほかならない。

 

そして、賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により

終了した場合において、賃貸人が転借人に対して

直接目的物の返還を請求したときは、

転借人は賃貸人に対し、目的物の返還義務を負うとともに、

遅くとも右返還請求を受けた時点から返還義務を履行するまでの間の

目的物の使用収益について、不法行為による損害賠償義務又は

不当利得返還義務を免れないこととなる。

 

他方、賃貸人が転借人に直接目的物の返還を請求するに至った以上、

転貸人が賃貸人との間で再び賃貸借契約を締結するなどして、

転借人が賃貸人に転借権を対抗し得る状態を回復することは、

もはや期待し得ないものというほかはなく、

転貸人の転借人に対する債務は、

社会通念及び取引観念に照らして履行不能というべきである。

 

したがって、賃貸借契約が転貸人の

債務不履行を理由とする解除により終了した場合、

賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、

賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、

転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了すると解するのが相当である。

 

これを本件についてみると、前記事実関係によれば、

訴外会社と被上告人との間の賃貸借契約は

昭和六二年一月三一日、被上告人の債務不履行を理由とする

解除により終了し、訴外会社は同年二月二五日、

訴訟を提起して上告人らに対して本件建物の明渡しを

請求したというのであるから、被上告人と上告人らとの間の転貸借は、

昭和六三年一二月一日の時点では、

既に被上告人の債務の履行不能により終了していたことが明らかであり、

同日以降の転借料の支払を求める被上告人の主位的請求は、

上告人らの相殺の抗弁につき判断するまでもなく、失当というべきである。

 

右と異なる原審の判断には、

賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により

終了した場合の転貸借の帰趨につき法律の解釈適用を誤った違法があり、

右違法は原判決の結論に影響を及ぼすことが明らかである。

 

この点をいう論旨は理由があり、原判決中、

上告人ら敗訴の部分は破棄を免れず、右部分につき

第一審判決を取り消して、被上告人の主位的請求を棄却すべきである。

 

また、前記事実関係の下においては、

不当利得を原因とする被上告人の

予備的請求も理由のないことが明らかであるから、

失当として棄却すべきである。

 

・全文はこちら(裁判所ホームページの本裁判のページ)

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