借地法12条2項にいう相当賃料

(平成8年7月12日最高裁)

事件番号  平成7(オ)672

 

最高裁判所の見解

1 賃料増額請求につき当事者間に協議が調わず、賃借人が

請求額に満たない額を賃料として支払う場合には、

賃借人の支払額が、賃貸人において負担すべき目的物の

公租公課の額及び所有者に支払うべき目的物の

賃料の額の合計額(以下「公租公課等の額」という。)を

下回っていても、賃借人がこのことを知らなかったときには、

公租公課等の額を下回る額を支払ったという一事をもって

債務の本旨に従った履行をしなかったということはできない。

 

しかし、賃借人が自らの支払額が

公租公課等の額を下回ることを知っていたときには、

賃借人が右の額を主観的に相当と認めていたとしても、

特段の事情のない限り、

債務の本旨に従った履行をしたということはできない。

 

けだし、借地法一二条二項は、賃料増額の裁判の確定前には

適正賃料額が不分明であることから生じる危険から

賃借人を免れさせるとともに、裁判確定後には

不足額に年一割の利息を付して支払うべきものとして、

当事者間の衡平を図った規定であるところ、

有償の双務契約である賃貸借契約においては、

特段の事情のない限り、公租公課等の額を下回る額が賃料の額として

相当でないことは明らかであるから、

賃借人が自らの支払額が公租公課等の額を下回ることを知っている場合にまで、

その賃料の支払を債務の本旨に従った

履行に当たるということはできないからである。

 

2 本件についてこれを見るに、

上告人が被上告B1に対して賃料を月額一五万円に

増額する旨の請求をしたところ、同被上告人は、

上告人所有の本件土地一ないし三の公租公課の額と

本件土地四及び五について上告人が国に支払う賃料の額との合計額が

月額二〇〇〇円(年額二万四〇〇〇円)を超えることを知りながら、

月額二〇〇〇円の供託を続けたものであり、

借地非訟事件の裁判における賃料の改定と

賃料増額請求とは趣旨を異にすることや、

本件土地五の所有者である国が

本件借地非訟事件の相手方とされていないことからみて、

右借地非訟事件の経過を重視することは

相当でないことなどを考慮すると、

原審の認定した事実だけでは、同被上告人のした

右供託が債務の本旨に従ったものに当たるというべき

特段の事情があるということはできない。

 

そうすると、同被上告人に賃料債務の不履行はないとした

原審の判断及び債務不履行がないことを前提として

同被上告人に信頼関係破壊行為が

あったとはいえないとした原審の判断には、

法令の解釈適用を誤った違法があり、

右違法が判決に影響を及ぼすことは明らかである。

 

この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決中被上告人らに対する

土地明渡請求及び被上告B1に対する平成二年一二月二九日以降

月一五万円の割合による金員の支払請求に関する部分は破棄を免れない。

 

そして、右部分については、果たして、

同被上告人の供託が債務の本旨に従ったものに当たるというべき

特段の事情があるといえるのか否か、また、

同被上告人に信頼関係を破壊すると認めるに足りない

特段の事情があるといえるのか否かについて、

更に審理判断する必要があるから、原審に差し戻すこととし、

同被上告人に対する予備的請求に関する部分も原審に差し戻すこととする。

 

五 なお、上告人は、原判決中賃料支払請求に係る部分について、

上告理由を記載した書面を提出しない。

 

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