敷引特約が消費者契約法10条により無効となる場合

(平成23年3月24日最高裁)

事件番号  平成21(受)1679

 

この裁判では、

消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された

いわゆる敷引特約が消費者契約法10条により無効となる場合について

裁判所が見解を示しました。

 

最高裁判所の見解

まず,消費者契約法10条は,消費者契約の条項が,

民法等の法律の公の秩序に関しない規定,

すなわち任意規定の適用による場合に比し,

消費者の権利を制限し,又は消費者の

義務を加重するものであることを要件としている。

 

本件特約は,敷金の性質を有する本件保証金のうち一定額を控除し,

これを賃貸人が取得する旨のいわゆる敷引特約であるところ,

居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,

契約当事者間にその趣旨について別異に解すべき合意等のない限り,

通常損耗等の補修費用を賃借人に

負担させる趣旨を含むものというべきである。

 

本件特約についても,本件契約書19条1項に照らせば,

このような趣旨を含むことが明らかである。

 

ところで,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という

契約の本質上当然に予定されているものであるから,賃借人は,

特約のない限り,通常損耗等についての原状回復義務を負わず,

その補修費用を負担する義務も負わない。

 

そうすると,賃借人に通常損耗等の補修費用を負担させる趣旨を含む

本件特約は,任意規定の適用による場合に比し,

消費者である賃借人の義務を加重するものというべきである。

 

次に,消費者契約法10条は,消費者契約の条項が

民法1条2項に規定する基本原則,

すなわち信義則に反して消費者の利益を

一方的に害するものであることを要件としている。

 

賃貸借契約に敷引特約が付され,賃貸人が取得することになる

金員(いわゆる敷引金)の額について契約書に明示されている場合には,

賃借人は,賃料の額に加え,敷引金の額についても

明確に認識した上で契約を締結するのであって,

賃借人の負担については明確に合意されている。

そして,通常損耗等の補修費用は,賃料にこれを含ませて

その回収が図られているのが通常だとしても,

これに充てるべき金員を敷引金として

授受する旨の合意が成立している場合には,

その反面において,上記補修費用が含まれないものとして

賃料の額が合意されているとみるのが相当であって,

敷引特約によって賃借人が上記補修費用を

二重に負担するということはできない。

 

また,上記補修費用に充てるために賃貸人が

取得する金員を具体的な一定の額とすることは,

通常損耗等の補修の要否や

その費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から,

あながち不合理なものとはいえず,敷引特約が信義則に反して

賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。

 

もっとも,消費者契約である賃貸借契約においては,

賃借人は,通常,自らが賃借する物件に生ずる

通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上,

賃貸人との交渉によって敷引特約を

排除することも困難であることからすると,

敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合には,

賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに

交渉力の格差を背景に,賃借人が一方的に不利益な負担を

余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。

 

そうすると,消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,

当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,

賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,

敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,

当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど

特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を

一方的に害するものであって,消費者契約法10条により

無効となると解するのが相当である。

 

・全文はこちら(裁判所ホームページの本裁判のページ)

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